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2020.10.02 一棟投資

空室が2室でることになりました

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こんにちは、KENJIです(^^)

しばらく満室をキープしてきましたが、2室が空室になることになってしまいました(^^;)

その物件は名古屋市内にある1Kのアパートです。

空室になったアパート

私が1戸目の戸建てを購入して、夫婦でDIYをして、客付けするまでに、1年もの時間がかかってしまったので、焦って融資を使って買ったのがこの物件でした。

利回りも決して高くないですが、この手の物件は買ってしまうと売るに売れないので、入居率を保ちながらひたすら持ち続けて、隙あらば家賃を上げていく戦法を取っています。

この辺りは好立地なのですが、近隣にどんどん新築アパートが建設され続けたこともあり、飽和状態になってしまいました。

そして単身向けなので入退去が激しいんですよね(^^;)

昨年末にも2室の退去があり、すぐ埋まりましたが焦りました(^^;)

空室の客付け方法

以前はステージングをしたり、ジモティーで募集したりもしていましたが、最近ではできる仲介さんがすぐ決めてくれるので、基本的にその方にお任せしています(^^)

空いた部屋の原状回復については、管理会社が全取り換えの豪華な見積書を送ってきてくれます(^^)

そのため毎回「思ってたんと違う(^^)」と突き返して、クリーニング中心のお安めの見積りに作り直してもらっています。

ですが何度言ってもわかってくれず、空室のたびに豪華な見積りを作ってきてくれます。

ただでさえ空室でピリついているこちらの感情を、あまり逆なでしないで欲しいと思ってしまったりします(^^;)

ステージングした時の様子

ステージングをしなくなった理由としては、一度ステージングした時の写真を参考として使えるからということが一つ。
そして、もう一つは小物を買いに行って、現地に設置して、入居が決まったら引き上げるという、一連の作業にかかる時間を考えると、募集条件で調整した方がはるかに手間がかからないと考えるようになったからです。

入居付けがかなり難しいような、郊外や田舎のエリアであればステージングの効果が期待できますが、この物件は名古屋市内で人気エリアにあるため、入居希望者の母数は田舎より遥かに多いのです。

一方でジモティーはどうかというと、入居者属性がかなり下がってしまいます。

戸建ての場合はジモティーでも全く気にしないのですが、この物件は単身のデザイナーズアパートなので、一般的な社会生活に問題ある方が入ってしまうと、その後のリスクが高まってしまいます。

それでは、私の伝家の宝刀ブラジル人はどうか。

ブラジル人の場合は、基本的に初期費用が圧倒的に安い物件を求めています。
この物件は敷金礼金こそゼロゼロですが、前家賃や保証会社、火災保険の加入費用は入居者負担としています。

戸建ての場合は、そういった費用もこちらで負担してブラジル人に住んでもらったりしますが、今回は好立地の築浅物件なので、初期費用のハードルは超えられる経済力のある方に住んでいただきたいのです(^^;)

そのため、できる営業マンと連携して、LINEのやりとりで募集条件を調整しながら、再び満室を目指していこうと思います(^^)

多分、定番のカップ焼きそばを渡してもそんなに喜んでもらえないと思うので、決めてくれたら、これまた定番の焼肉をご馳走する、くらいのことはしてみようかな、と思っているのです(^^)

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