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2020.12.03 レンタルスペース

これから始めるなら戸建て投資かレンタルスペースどっち?

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こんにちは、KENJIです(^^)

とてもよくいただく質問があるので、こちらで詳しく解説させていただこうと思います。

それは「これから始めるなら戸建て投資かレンタルスペースのどっちがいいですか?」という内容です。

私が両方とも経験があり、どちらもそれなりの規模で展開している珍しい人なので聞かれると思うのですが、正直答えるのが難しい質問です(^^;)

戸建て投資とレンタルスペースという二つの方法には比較的少額から始められる共通点がありますが、それぞれ全く違う特徴を持っています。

ポイントを押さえておかないと、こんなはずじゃなかったと後悔することになるかもしれませんので、改めてそれぞれの特徴を解説しておきます。

戸建て投資のリスク・リターン

ここでは、投資として捉えた場合に最初に考えなくてはいけない「リスク・リターン」の観点から解説していきます。

戸建て投資は私はローリスク・ミドルリターンだと考えています。

一般的に不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われることが多いですが、戸建て投資の場合はしっかり物件を選定すれば失敗するリスクをかなり抑えることができます。

多額の融資を受けて長期間にわたって空室や修繕リスクと向き合う必要のある一棟投資と違って、戸建て投資であれば賃貸需要が多いので入居付けに苦労しません。

購入時に法定耐用年数が切れている場合が多いので、それ以上物件の価値が下がることもありません。

投入した資金に対して少なくとも資産価値のある土地は手に入っています。

そして、いざとなれば売却すればすぐに現金化できます。
戸建ては価格帯が安いので購入しやすいですね。ということは売却する時にも買い手がたくさんいます。

不動産投資家であれば、購入時に指値をして相場より安く買うことができているはずです。それであれば、相場で売却したとして諸費用を差し引いてもマイナスになる可能性は非常に低いと言えます。

リターンとしては、無事入居者さんがついてくれれば、あとは家賃が入ってくるのを待つのみです。

私の場合は実質利回り20%以上というのを基準にしていますが、他の投資と比べると利回り10%でも十分高い水準と言えるので、ミドルリターンが調度良いレベル感かと思います。

もちろん何も考えずに高い物件を買ってしまった場合はこの限りではないのでご注意ください。

レンタルスペースのリスク・リターン

それに対してレンタルスペースはミドルリスク・ハイリターンだと考えています。

代表的なリスクとして、戸建て投資ではあまり馴染みのない赤字リスクがあります。

賃貸物件を借りて営業する以上、月々の支払家賃が発生しますし、光熱費やインターネット費用といった固定費も必要です。

当然ですが、それを上回る売り上げを上げなければ赤字になってしまうので注意が必要です。

また、戸建て賃貸のように一人のお客様が長期間に渡って利用してくれるのではなく、時間単位で月に何十人という方に利用してもらわなければなりません。

そのため、集客については戸建て賃貸よりマーケティング要素が強くなってきます。

店舗ビジネス寄りのため、待っているだけで利用されるというほど甘くありませんし、値下げ競争に巻き込まれていては、あっという間に退場することになりかねません。

しかし、飲食店のように仕入れ原価や人件費といった費用は必要ありません。
集客さえできれば管理も簡単で、一年以内に初期費用を回収するのも決して難しいことではなく、収益性の高い手法なのは間違いありません。

じゃあ結局戸建て投資とレンタルスペースどっちがいいの?

では戸建て投資とレンタルスペースのどっちがいいのでしょう。

結論、それはあなた次第ということになります(^^)

失敗したくないなら戸建て投資、とにかく安く初めたくて自分で集客して収益性を追いたいならレンタルスペース、といったところでしょうか。

ただ、戸建て投資でも超高利回りの物件を買い増しながら、売却でキャッシュポジションを上げたり共同担保に入れてアパートを狙うなど、鉄板の戦法で短期間でCFを増やすことも可能です。

レンタルスペースに挑戦して超人気スペースを量産できる可能性もありますが、投入した初期費用が勉強代として泡と消えてしまう場合もあるでしょう。

それぞれに全く違う特徴があるので、どちらが合うかは「気質」の問題です。

例えば戸建て投資をするならDIYをしなければいけないという通説というか、ある種「呪縛」のような空気がありますが、私はDIYは得意でも好きでもないので基本的にやりません。

それは良い悪いではなく「気質」の問題です。私には合わないのです。

逆に入居希望者さんとのコミュニケーションによってリフォームしていない部屋に住んでいただくのは得意です(^^)

なので、もし戸建て投資とレンタルスペースの両方に興味があるのであれば「両方やってみる」のはいかがでしょうか?

答えになっているかわかりませんが、これが私の考え方なのです(^^)

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