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2019.01.26 一棟投資

満を持してのレバレッジ

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こんにちは、KENJIです(^^)

最初に購入したのが築古のボロ戸建で、DIYリフォームから客付けまで、戸建大家としての一通りの経験を積むことができました。そして、その次に向かった先はフルレバレッジの世界、つまり一棟アパートです。

しかし、そうして購入したアパートは、今考えると全然高利回りではありません。ただ早くサラリーマンを抜け出したいという焦りから、買える物件に走ってしまったというのが事実です。一言でいえば、融資セットで販売する不動産業者から普通の物件を買ってしまったということです。

そして、その後色々な大家さんと出会う中で、似たような物件を買って空室が続き赤字で困っている方もたくさんいらっしゃいました。私の場合は物件は微妙ながらも、基本満室、退去毎に家賃を上げる、金利交渉などを駆使し、比較的安定的に運営できており、そのノウハウもどこかでご紹介できればと思っています。

2017年に名古屋市にある築浅木造アパートを購入しました。この物件は大都市圏のみで新築アパートを手掛けるS社の物件でした。一度このS社の新築物件も検討したことがあるのですが、あまりの利回りの低さから購入をやめた経緯があります。

その後に中古の収益不動産を扱う業者から物件の紹介を受けました。事前に紹介されていたS社の新築と比べて”相対的に”高利回りであることが魅力に思えました。戸数も9戸と多めで好立地のデザイナーズアパートですので、こんな立派な物件のオーナーになれるんだということで、気持ちばかりがどんどん膨らんでいきました。

この物件はオリックス銀行で35年ローンを組み購入しました。期間を長くとっているので満室想定では税引後で年間150万円程のキャッシュフロー(CF)が残るシミュレーションです。

しかし単身用の物件ですので入退去は比較的多く、その都度、原状回復費用や賃貸仲介業者へ支払う広告宣伝費(AD)等の出費が別途発生します。

実際にはCFが中々残りにくいため、今は空室期間を一日でも短くすること、そして退去があれば家賃を上げることを常に意識しています。建物が古くなるに従い、家賃下落、空室増加、大規模修繕等のリスク見込んでおくのは当然なのですが、マイナス面を受け入れるだけでなく、客付け力など能力をつけていくのも、健全な運営を続けていくうえで大家にとって必要なことではないかと思っています。

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