栄枯盛衰

新春不動産投資セミナー２月１日

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こんにちは、KENJIです(^^)

今回は私が地方に購入した一棟物件についてご紹介したいと思います。この物件は、過去に隆盛を極めたスルガ銀行で融資を引いて、三為業者から購入した物件です。

無知だった当時の判断のせいで、残念ながら彼らの養分になってしまったことは否めません。しかし過去は過去です。終わったことに捉われるより、いかにリカバリーするかが大切です。そのため、今ではとても良い人生経験ができたと考えています。

築浅木造アパートを購入したことは以前の投稿で紹介しました。後で思えばそれ自体もイマイチな買い物でしたが、その数ヶ月後には更に思い切った買い物に踏み切ることになります。

スペックは、同じ敷地にある重量鉄骨で2棟一括のアパートです。築年数は片方は15年程度、もう片方は25年程度でした。満室想定で表面利回り9%を上回っていたので、2017年当時としてはそこそこの条件に思えました。そもそも触れている情報がインターネットや世に出回っている情報しかない状態だったのですが、比較対象が限られている中での判断は危険だと、今になって改めて実感します。

金利は4.5%で35年ローンを組みました。今思うと恐ろしい条件ですが当時はそこまで抵抗を感じませんでした。なぜなら、三為業者が作ったキャッシュフロー（CF）シミュレーションでは年間で手残り200万円弱。当時のサラリーマンの年収に200万円が上乗せできるという肯定的解釈に頭が支配されてしまいました。

三為業者の巧みな話術に乗せられたと言ってしまえばそれまでですが、やはり勉強不足だったこと、そして相談できる仲間が周りにいなかったことが判断力を鈍らせた原因だったと思います。

そして追い打ちをかけるように決済直前に、とあるでき事が起こりました。もともと物件紹介を受けた時には空室は1室だったのですが、決済日が近づいてきたある日、三為業者から電話がありました。

そして、

「追加で3室の空室が出ました」

と告げられました。

これが、後に巷で話題になる

カーテンスキーム（空室にカーテンをつける入居偽装手法）・・・・・

なのかどうかはわかりませんが、4室の空室を埋めるのには丸1年かかり、世の中の厳しさを嫌というほど思い知りました。

融資が閉まった今ではこういったことは少なくなったのかもしれませんが、詐欺まがいのうまい話は世の中にいくらでもあります。このような失敗に苦しむ人が少しでも減ることを願うばかりです。